Gewerbeimmobilie: Mieten, kaufen, bauen?

Viele Unternehmer stellen sich früher oder später die Frage, welche Option hinsichtlich ihrer Gewerbeimmobilie infrage kommt: mieten, kaufen oder bauen? Ein differenzierter Blick auf die Vor- und Nachteile sowie auf die Finanzierungsfrage ist vor einer Entscheidung notwendig. Jeder Unternehmer muss eine Option passend zu seiner finanziellen und wirtschaftlichen Situation wählen. Ein Unternehmen, das mehrere Jahre erfolgreich am Markt operiert und eine Gewerbeimmobilie erwirbt, ist in einer besseren Situation als der neu gegründete Startup. Bevor ein Unternehmer seine Wahl trifft, muss er die Branche und den Standort in seine Planungen einbeziehen.

Beim Kauf einer Immobilie fallen schon im Vorfeld hohe Investitionskosten an. In dieser Hinsicht sind die Nebenkosten zu beachten, die in den letzten Jahren trotz niedriger Zinsen vergleichsweise in die Höhe geschossen sind. Die Grunderwerbssteuer und die damit verbundenen Notar- und Gerichtskosten liegen in manchen Bundesländern bei sechs Prozent und mehr. Im Vorfeld muss der Unternehmer eine große Summe investieren. Der Kauf einer Gewerbeimmobilie wird in der Regel durch eine Bank im Rahmen einer Baufinanzierung realisiert. Gekaufte oder gebaute Gewerbeimmobilien gelten als passende Anlage für Bürgschaften hinsichtlich der Bedienung laufender Kredite.

Neugründer sollten in den ersten Jahren eine Gewerbeimmobilie mieten, um zu sehen, wie sich ihr Unternehmen entwickelt. Angesichts der hohen Ausfallraten im Bereich der Startups bekommen Neugründer nicht ohne Weiteres eine Baufinanzierung durch ihre Bank. Sollte der Neugründer mit seiner Geschäftsidee scheitern, ist es leichter, eine gemietete als eine erworbene Gewerbeimmobilie abzustoßen. Mit dem Neubau einer Gewerbeimmobilie muss der Unternehmer im Vorfeld der Realisierung viele Aspekte zu berücksichtigen. Die Planungs- und Bauphase ist zeitaufwendig, die richtigen und vertrauenswürdigen Baufirmen müssen beauftragt und die Umsetzung beaufsichtigt werden. Es ist unkompliziert, eine Gewerbeimmobilie zu mieten. Ist das richtige Objekt gefunden, wird neben der monatlichen Miete eine Kaution fällig, die nicht mit den Baukosten vergleichbar ist.

Markt- und branchenspezifische Faktoren sind bei der Wahl der Gewerbeimmobilie zu berücksichtigen. Bei Einzelhandelsgeschäften in der Innenstadt wie Mode- und Schmuckgeschäften ist die Anmietung einer Gewerbeimmobilie sinnvoll. Das liegt vor allem daran, dass in den urbanen Gegenden der Städte kaum Baugrundstücke oder Immobilien freistehen. Die Summe, die für den Erwerb einer urbanen Immobilie aufgebracht werden muss, ist für viele Unternehmen nicht aufzubringen. Die Mieten für Gewerbeimmobilien in diesen Stadtvierteln sind zwar hoch, jedoch fallen sie finanztechnisch nicht so stark ins Gewicht wie der Kauf oder Neubau. Aufgrund der finanziellen Situation besteht das Risiko einer Finanzierungsabsage durch Banken oder Investoren.

Große Unternehmen wie Ikea oder Hornbach sind am Stadtrand zu finden, da sie große Flächen für ihre Verkaufshäuser und Lager brauchen. Am Stadtrand lassen sich eher Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien der passenden Größenordnung zu erschwinglichen Preisen finden. Die erworbenen Immobilien und Lagerhallen bieten eine optimale Investitionsmöglichkeit in die Zukunft des Unternehmens, da große Gebäude bei Nutzung regelmäßig abgeschrieben werden. Die Möglichkeit der baulichen Erschließung besteht am Stadtrand eher als in den erschlossenen Vierteln der Innenstadt. Bei Unternehmen dieser Größenordnung lohnt sich die Abhängigkeit vom Vermieter nicht, da die Immobilien in der Regel auf die Bedürfnisse des Mieters angepasst werden müssen. Bevor sich ein Unternehmer entscheidet, ob er mietet, baut oder kauft, muss er die Branche und die Zielgruppe, die sein Unternehmen ausmachen, analysieren. Kunden, die Mode, Schmuck, Bücher und Kleinigkeiten für den Haushalt einkaufen, gehen in die Innenstadt. Für den Erwerb von Möbeln oder anderen Großteilen sind die Zielgruppen bereit, weitere Anfahrtswege an den Stadtrand hinzunehmen. Der Erwerb und der Bau einer Gewerbeimmobilie bieten dem Unternehmer mehr Flexibilität und Freiheiten.

Vorteile beim Erwerb oder Bau

• Unabhängigkeit vom Vermieter und steigenden Mieten
• Planungs- und Finanzierungssicherheit
• Abschreibungsmöglichkeit
• Anlagevermögen als Investition in die unternehmerische Zukunft
• dient als Sicherheit, um weitere Kredite zu bedienen

Nachteile beim Erwerb oder Bau

• Hoher Planungs- und Finanzierungsaufwand
• schlägt als Verschuldung zu Buche
• Kapitalgeber in Form von Banken oder Investoren müssen gefunden werden
• Risiko der Finanzierungsablehnung durch Banken oder Investoren
• keine Flexibilität hinsichtlich des Standorts

Vorteile beim Mieten

• hohe Standortflexibilität
• kein Planungs- und Finanzierungsaufwand
• weniger risikobelastet in jeder Hinsicht
• Mietkosten werden von der Steuer abgesetzt

Nachteile beim Mieten

• Abhängigkeit vom Vermieter und steigenden Mietpreisen
• kein Anlagevermögen als Investition in die Zukunft des Unternehmens
• weniger Planungsmöglichkeiten aufgrund von sich ändernden Steuern und Mietpreisen
• keine Abschreibungsmöglichkeit