Grunderwerbsteuer

Wann fällt für wen Grunderwerbsteuer an?

Grunderwerbsteuer fällt an, sobald ein inländisches Grundstück erworben wird. Die maßgeblichen Erwerbsvorgänge sind in §1 Abs. 1 GrEStG aufgeführt. Hierzu gehören insbesondere:

• Kaufvertrag
• Auflassung, wenn kein Kaufvertrag vorausgegangen sind
• Übergang des Eigentums, wenn kein Kaufvertrag und keine Auflassung vorausgegangen sind
• Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
• Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Rechts aus einem Kaufangebot, einem Übereignungsanspruchs oder dem Recht aus einem Meistgebot begründet

Die Steuer entsteht zwar, sobald ein rechtswirksamer Erwerbsvorgang verwirklicht wird, sie wird aber erst einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig. Steuerschuldner sind gemäß §13 Nr. 1 GrEStG die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien. Üblicherweise vereinbaren die Parteien bei einem Grundstückskauf im Kaufvertrag, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Jede andere Lösung ist hier aber möglich.

Welche Vorgänge sind steuerbefreit?

Es gibt gemäß der §§ 3 und 4 des Grunderwerbsteuergesetzes bestimmte Ausnahmefälle, in denen keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Die wichtigsten sind:

• Die Bemessungsgrundlage übersteigt EUR 2.500,00 nicht
• Erbfälle und Schenkungen im Sinne des Erbschafts- und Schenkungsteuergesetzes (hier fällt statt dessen Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer an)
• Grundstückserwerb durch den (früheren) Ehegatten oder Lebenspartner eines Veräußerers
• Grundstückserwerb durch in erster Linie Verwandte des Veräußerers
• Grundstückserwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Bundesländer haben die Befugnis, die Höhe des Steuersatzes zu bestimmen. Wird von diesem Recht kein Gebrauch gemacht, beträgt der Steuersatz gemäß §11 Abs. 1 GrEStG 3,5% der Bemessungsgrundlage. Die Steuersätze liegen zum 01.01.2014 zwischen 3,5% (Bayern und Sachsen) und 6,5% (Schleswig Holstein) der Bemessungsgrundlage.

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Höhe der Gegenleistung. Dies ist alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erwerben. Wenn solch eine Gegenleistung nicht ermittelt werden kann, richtet sich die Bemessungsgrundlage nach den Werten im Sinne des § 138 Abs. 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG). Bemessungsgrundlage bei einem Grundstückskauf sind folglich die Anschaffungskosten, d.h. der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.

Beispiel zur Berechnung der Grunderwerbsteuer

Der Käufer erwirbt ein Grundstück für einen Kaufpreis von EUR 100.000,00. Zusätzlich verpflichtet er sich, die das Grundstück belastende Hypothek in Höhe von EUR 30.000,00 zu übernehmen. Das Grundstück liegt in Bayern.
Lösung: Die Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) beträgt EUR 130.000,00, da neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommene sonstigen Leistungen mit einbezogen werden müssen. Der Steuersatz in Bayern beträgt 3,5%. Es fällt also eine Grunderwerbsteuer in Höhe von EUR 4.550,00 an.