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Immobilienkauf: Das richtige Vorgehen für Gründer

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Immobilienkauf
Wächst das Unternehmen, muss oft auch eine größere Immobilie her.

Bei der Gründung eines Unternehmens und auch während der ersten Jahre stehen einige zentrale Aufgaben an. Nicht nur der Aufbau eines zukunftsfähigen Betriebes, der dem oft starken Wettbewerb trotzen kann, ist hier entscheidend. Auch braucht es im betrieblichen Alltag eine Immobilie, die den grundsätzlichen Bedürfnissen des Unternehmens gerecht wird. Vor dem Kauf sollten sich Gründer und Unternehmer jedoch rechtzeitig über die wichtigsten Details informieren.

Immobilien begleiten das Unternehmen von Beginn an

Auch wenn es die klassischen und fast schon romantischen Garagen- und Wohnzimmer-Startups tatsächlich gibt, gründen heute viele Unternehmer ihren Betrieb nicht in der eigenen Wohnumgebung. Die Auslagerung des betrieblichen Geschehens auf externe Büroflächen kann dabei viele Vorteile mit sich bringen. Dass es an Büroflächen in Deutschlands bereits jetzt nicht mangelt, beweist auch eine Statistik. So kommt Berlin auf ganze 20,29 Millionen Quadratmeter Bürofläche, während der Raum München und Hamburg mit 20,13 und 14,82 Millionen Quadratmetern ebenfalls für ein umfangreiches Geschehen stehen.

Genügt zu Beginn der Gründung in manchen Fällen eine eher kleine Immobilie und reicht eventuell auch das Anmieten einzelner Büros, lässt das erzielte Wachstum diesen Rahmen schon bald unpassend werden. Viele Unternehmer stehen dann zunächst vor der Frage, ob sie eine Immobilie kaufen oder mieten sollen. Bei der derzeitigen Marktsituation mit einem historisch niedrigen Leitzins wird die Kaufoption jedoch immer attraktiver. Geringe Zinsen lassen Mietangebote dann im Vergleich meist unvorteilhaft dastehen.

Ist die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie dann gefallen, beginnt die eigentliche Suche. Hier sollten Unternehmer vor allem darauf achten, dass das ausgewählte Objekt auch in der Zukunft noch genügend Kapazitäten bietet. Immerhin handelt es sich beim Immobilienkauf um ein eher mittel- bis langfristiges Projekt, dessen Rahmen nicht schon nach einem oder zwei Jahren erneut gesprengt werden sollte.

Die wichtigsten Eckpfeiler „guter“ Immobilien

Eine Immobilie, die sich für das eigene Unternehmen anbietet, sollte dem individuellen Zweck des Betriebes gerecht werden. Schon hier zeigen sich deutliche Unterschiede, die bei der Vorauswahl unbedingt berücksichtigt werden sollten.

Die eigenen Vorstellungen sollten Unternehmer so konkret wie möglich ausformulieren.

So können Unternehmen, die auf digitale Dienstleistungen und Service ganz ohne den Einsatz und Versand von Waren setzen, mit ausschließlichen Büroflächen glücklich werden. Handelt es sich jedoch um einen Onlineshop, sind auch Lagerflächen nötig und im Einzelhandel mit Ladengeschäft spielen Verkaufsfläche und Erreichbarkeit eine wichtige Rolle. Unternehmer sollten sich daher eine umfangreiche Liste mit allen entscheidenden Punkten anlegen, auf die sie bei einer neuen Immobilie nicht verzichten möchten. Es lohnt sich, diese Liste so anzulegen, dass nicht nur die Ist-Situation umrissen wird, sondern auch mögliche Zukunftsentwicklungen vom ausgewählten Objekt unterstützt und aufgefangen werden können.

Davon abgesehen spielen weitere Details eine entscheidende Rolle bei der Wahl einer gewerblichen Immobilie. Hierzu gehören:

  • das Vorhandensein einer soliden Internetverbindung,
  • eine gesunde Bausubstanz ohne Schimmel, Feuchtigkeit und andere Schäden,
  • Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden
  • sowie die Anzahl verfügbarer Büros je nach Mitarbeiterzahl.

Erst wenn eine Immobilie den wichtigsten Bedürfnissen des eigenen Betriebes gerecht wird, sollten die Verhandlungen rund um Kaufpreis und andere Konditionen beginnen.

Nicht ohne Wertermittlung kaufen

Grundsätzlich wird der Verkäufer einer Immobilie einen Kaufpreis vorschlagen. Diesen jedoch sollten Unternehmer nicht sofort annehmen, sondern sich zunächst etwas Zeit zum Überprüfen der Angemessenheit geben lassen. Ein vertrauenswürdiger Anbieter, der nichts zu verbergen hat, wird in diesem Atemzug auch eine Überprüfung der Immobilie durch einen externen Sachverständigen zulassen.

Externe Gutachter bewerten auch gewerbliche Immobilien

Diese Überprüfung dient dann der Ermittlung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie. Hier nimmt ein Experte das Objekt in Augenschein und wird darüber hinaus weitere Variablen zur Wertermittlung heranziehen. Das Ergebnis der Wertermittlung ist dann der sogenannte Verkehrswert des Objektes. Dieser Wert beschreibt, zu welchem Preis das jeweilige Objekt am Markt höchstvermutlich verkauft werden kann. Unternehmer sollten Firmen- oder Bürogebäude vor der Übernahme bewerten lassen, um sich nicht auf überteuerte Angebote und hiermit verbundene Mehrausgaben einzulassen.

Darüber hinaus spielt die Wertermittlung durch einen Sachverständigen auch in Bezug auf die Finanzierung, die Bonität und die internationale Bilanzierung eine wichtige Rolle. Können Unternehmer ihrer Bank ein fundiertes Wertgutachten vorlegen, nimmt die Phase bis zur Bewilligung des gewünschten Darlehens häufig weniger Zeit in Anspruch.

Davon abgesehen, dass ein Wertgutachten einem Unternehmen gute Voraussetzungen für das weitere Vorgehen liefert, verbessert sich auf seiner Grundlage auch die Position des Unternehmers bei künftigen Verhandlungen. Stellt sich im Rahmen der Wertermittlung heraus, dass das angebotene Objekt zu überteuerten Konditionen veräußert werden soll, ist das vorliegende Gutachten ein schlagkräftiges und kaum anfechtbares Dokument. So könnte sich der tatsächliche Kaufpreis im weiteren Verlauf senken lassen, was auch die künftigen Ausgaben für Tilgung und Zinsen verringert.

Letztlich also kommt es beim Kauf einer gewerblichen Immobilie darauf an, schon frühzeitig nach wichtigen Merkmalen zu suchen und bei der Begutachtung sowohl sorgfältig als auch geduldig vorzugehen. Wer sich Zeit nimmt und auch eine externe Wertermittlung durchführen lässt, begibt sich von unsicherem Terrain auf eine solide Basis für Verhandlungen, Finanzierung und den künftigen Unternehmensalltag.

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