Bei den aktuell niedrigen Zinsen wollen nicht nur Privatleute möglichst schnell ins Eigenheim – auch als Gründer kann es sich lohnen, das Firmengebäude zum Eigenen zu machen: Vor allem wenn die Mieten steigen und an eine Minderung nicht zu denken ist. Also, wie geht das mit „Kaufen statt Mieten“ für Gründer?
Mieten ist beliebt, alles zieht in die Stadt. So kommt es, dass nicht nur die Mieten für Privatwohnungen steigen, sondern auch die Mieten für Büroflächen. Am Beispiel München: 2015 lagen die meisten Vertragsabschlüsse bei 15 – 20 € pro Quadratmeter. Das ist eine Menge, vor allem wenn bedacht wird, dass Büros nicht selten 400 Quadratmeter und mehr benötigen. Das kann ins Geld gehen, zumal die Belastung voraussichtlich nicht sinken wird. Die steigenden Mieten scheinen überdies nicht zu stagnieren, weswegen möglicherweise der Zeitpunkt gekommen wäre, um zu kaufen. Was gibt es dabei zu beachten?
Nach der Markteinführung und den ersten erfolgreichen Jahren ist klar: die Firma läuft. Das ist der Zeitpunkt an dem über größere Investitionen nachgedacht werden kann. Schließlich ist der Besitz des eigenen Gebäudes immer eine bessere Lage, als vom Wohlwollen des Vermieters abhängig zu sein. Wenn eine Firma sich also entscheidet, ein Gebäude als Firmensitz zu kaufen und festgestellt wurde, dass die Zahlen stimmen, kann die Suche losgehen. Dabei gilt wie auch bei der Privatwohnung: Lage ist alles. Denn diese ist das Einzige, was nicht geändert werden kann. Danach ist vor allem die Größe des Objekts entscheidend. Hierbei ist es klug, eine sinnvolle Größe zu wählen. Passend ist gut, aber bei einer geplanten Vergrößerung nicht sinnig. Hier sollte also ein Plan vorliegen:
Mit diesem Plan in der Tasche finden Gründer die richtige Immobiliengröße. Dem Berufsstand entsprechend ist auch darauf einzugehen, was die Immobilie vorweisen muss. Eine gute Adresse? Große, helle Räume? Ein repräsentatives Äußeres? Innenstadtlage? Eine Firma, die sich mit Recht beschäftigt, hat beispielsweise andere Anforderungen als ein freischaffender Künstler. Dann muss entsprechend nach einem passendes Objekt gesucht werden. Die schlechte Nachricht: Das optimale Gebäude gibt es nicht. Immer müssen an der einen oder anderen Stelle Kompromisse eingegangen werden. Hier gilt es nur zu schauen: Können wir mit diesem Kompromiss leben? Umbauten sind schließlich später möglich, ein Versetzen des Hauses aber nur selten.
Ist das passend(st)e Objekt gefunden, ist die Bank dran. Denn eins ist klar: Ohne Kredit sind Gewerbeimmobilien nicht zu stemmen. Die Bank wird entsprechende Zahlen verlangen und über Kreditmöglichkeiten informieren. An diesem Punkt gilt es, besonders aufzupassen. Denn Zinsbindung, Zinssätze und Tilgungsdauer können einen enormen Unterschied ausmachen. Ein Kredit mit langer Zinsbindung ist entsprechend teuer, flexible Raten sowieso – deswegen ist ein langwieriges, dezidiertes Nachrechnen nicht vermeidbar. Wer hier alle Zahlen möglichst genau durchgeht und verschiedene Möglichkeiten ausrechnet, findet am Ende die richtige Lösung.
Dabei sollte eins nicht außen vor gelassen werden: die Möglichkeit umzuschulden. Die Zinssätze sind aktuell sehr niedrig, diese Zinsen zu binden wird sich die Bank entsprechend zahlen lassen. Deswegen ist es an dieser Stelle vielleicht sinnvoll, nur fünf Jahre Zinsbindung zu wählen, um danach neu zu verhandeln – oder wenn nötig umzuschulden. Dieser Vorgang ist zwar mit zusätzlichen Kosten für
verbunden, diese können sich aber lohnen wenn der Zinssatz und die Tilgungsrate danach entsprechend günstiger liegen.
Bei dieser Entscheidung sollte genug Überlegungs- und Überprüfungszeit mit eingerechnet werden, es kann sich ebenfalls lohnen einen unabhängigen Fachmann mithinzuzuziehen, der ohne eigene Interessen die beste Möglichkeit herausfiltern kann. Schließlich sind Gewerbeimmobilien eine enorme Investition, die nicht leichtfällig finanziert werden.
Auch Alternativen zur Hausbank sollten mit einbezogen werden. Die Gründerkredite der KfW richten sich speziell an junge Unternehmen, so dass hier vielleicht eine Alternative liegt. Mehrere Angebote einzuholen und auch auf Förderungen zurück zu greifen, sind in diesem Falle vielleicht die Lösung.
Die Vorteile einer selbstgenutzten Gewerbe Immobilie liegen auf der Hand:
Darüber hinaus können Kreditzinsen sowie die Aufwendung für Planung, Beratung und Umbau von der Steuer abgesetzt werden, da sie als Betriebskosten gelten. Das steigert den Gewinn für das Unternehmen – eine sinnvolle Sache.
Die Zweifler und Bedenkenträger sagen jetzt: Aber was ist, wenn…? Und ja, es gibt Punkte an denen eine Immobilie eine hohe Belastung darstellt. Zum Beispiel wenn eine Fehlkalkulation vorliegt und die monatlichen Kosten die Einnahmen übersteigen. Aber in diesem Punkt wäre wahrscheinlich auch die Miete zu viel, so dass die Kosten nicht alleine auf die Immobilie zurück zu führen sind, bzw. auf ihren Besitz. Stattdessen ergibt sich daraus ein weiterer Vorteil, denn eine Vermietung würde wahrscheinlich die Kreditkosten decken, so dass sich die Immobilie quasi von alleine abzahlt.
Dennoch ist das natürlich ein Grund vorher intensiv Planungen zu erstellen um wirklich sicher zu sein, die Belastung auf Jahre stemmen zu können. Ein aufstrebendes Unternehmen, was nicht mehr ganz in den Kinderschuhen steckt und einen soliden Marktanteil hat, sollte das jedoch schaffen.
Insgesamt ist zu sagen, dass das Kaufen einer Immobilie für Gründer Sinn macht, wenn
Die entstehenden Vorteile wie das Abschreiben von der Steuer, die stabile Preislage, die eigenen Räumlichkeiten mit flexiblen Änderungsmöglichkeiten zu besitzen, sind Argumente für das gar nicht so große Wagnis. Die Nutzung der niedrigen Zinsen zum aktuellen Zeitpunkt bietet es förmlich an, so dass Kredite mit einer möglichst langen Zinsbindung und guten Konditionen eine sinnvolle „Investition“ darstellen. Auf lange Sicht im eigenen Formengebäude zu sitzen ist ein weiterer Ansporn – denn der größte Vorteil kommt schließlich erst mit der vollständigen Abzahlung des Kredits, wenn aus der monatlichen Belastung eine eigene Gewerbe Immobilie geworden ist.