Der Schritt in die Selbständigkeit gibt vielen ein ganz neues Lebensgefühl. Die Herausforderung ist groß, deshalb sollte von Anfang an das Risiko bei wichtigen Entscheidungen minimiert werden. Zu dem zu bewältigenden Aufgabenberg gehört meist auch die Anmietung von Büroräumen bzw. Werkstätten. Um hier keine Pleite zu erleben, sollte sich der Existenzgründer vor der Unterschrift unter einen entsprechenden Vertrag genau informieren und beraten lassen.
Für die Anmietung von Gewerberäumen gibt es nicht, wie bei Wohnungen üblich, einen Mietspiegel. Es fehlen also konkrete Fakten, die sich an der Ortslage, der Infrastruktur oder des üblichen Standards orientieren. Diese Tatsache erschwert natürlich die Suche nach der passenden Immobilie, da das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht so deutlich definiert und fassbar ist. Bei der Auswahl möglicher Objekte oder Flächen sollte deshalb eine eigene Richtschnur die Auswahl eingrenzen. Dazu sollten folgende Aspekte gehören:
1. Welche Summe kann ich nach Abzug aller anderen Kosten tatsächlich monatlich für die Miete ausgeben?
2. Wie groß sollte mein Wunschobjekt sein? Was benötige ich wirklich an Quadratmetern, um effektiv arbeiten zu können?
3. Wo sollte mein künftiges Wirkungsfeld lokal verankert sein?
4. Welche Vorstellungen habe ich von der Infrastruktur?
5. Wie steht der Preis im Verhältnis zur Ausstattung und Einrichtung?
Die Antworten auf diese Fragen hängen individuell von der jeweiligen Ausrichtung des Unternehmens und des Start- bzw. später zu erwirtschaftenden Kapitals ab. Schließlich soll ja nicht gleich nach Eröffnung wieder umgezogen werden. Eine junge Firma muss sich am Markt erst einmal etablieren, um profitabel zu sein.
Welcher Mietpreis nach diesen Vorstellungen nun angemessen ist und nicht zu sehr ins Konto schlägt, kann durch gezielte Recherche ermittelt werden. Dabei kann man auf altbewährte Methoden zurückgreifen, wie zum Beispiel Bekannte oder andere Selbständige befragen, die sich in diesem Metier auskennen, den Berufsverband einbinden und im Internet umfassend recherchieren. Darüber kann sich ein konkretes Bild von einer adäquaten gewerblichen Mietpreisspanne zusammenfügen. Will man ganz sicher gehen, kann auch ein Fachmann, ein so genannter Locationscout, beauftragt werden.
Da Inhalt und Form bekanntermaßen zusammengehören, ist ein zur Geschäftsidee passender Firmensitz für die Unternehmensstrategie genauso wichtig, wie die Idee selbst. Deshalb kommt es gerade in der Gründungsphase darauf an, sich eindringlich auch mit den künftigen Räumlichkeiten zu befassen, die angemessen zum Firmenplan passen. Sie sind ein Aushängeschild, ja eine Visitenkarte für das eigene Image und die potentiellen Kunden.
Wenn nach den diversen Aktivitäten das Büro oder Gebäude den individuellen Vorstellungen entspricht, räumlich wie optisch alles passt, kommt der nächste Schritt: der Vertrag mit dem Vermieter. Auch wenn die gefundene Immobilie ein wahrer Traum für die Erfüllung der Geschäftsidee ist, sollten die Vertragsmodalitäten ganz genau unter die Lupe genommen werden. Das heißt, der Mietvertragsentwurf sollte auf jeden Fall von einem Experten geprüft werden. Wichtige Punkte dabei neben der Höhe der monatlichen Zahlung, sind die Nebenkosten, Kündigungsfristen und Zusatzklauseln.
Ein besonderes Augenmerk gilt dabei der Vertragslaufzeit. Denn gerade diese ist für Existenzgründer ein wichtiger Punkt. Auch wenn man am Start in die Selbständigkeit natürlich nicht davon ausgeht, bald seine Idee wieder aufgeben zu müssen, kann es doch passieren, dass sich die Geschäftsidee als „Reinfall“ erweist. Sollte das geschehen, wäre es eine noch größere Pleite, zusätzlich eine Immobilie und damit die Kosten sprichwörtlich am Hals zu haben. Dauert also ein Mietvertrag drei oder fünf Jahre, muss auch bis zum Vertragsende gezahlt werden. Eine Alternative ist noch der Nachmieter, wenn man sich von der Immobilie verabschieden will oder muss.
Für alle Modalitäten ist natürlich Verhandlungsgeschickt gefragt. Bevor es zum Abschluss kommt, solle bei der frei verhandelbaren Miete nicht gleich auf das erste Angebot des Vermieters eingegangen werden. Hinsichtlich der Nebenkosten ist es wichtig zu wissen, ob sie beispielsweise pauschal oder pro Quadratmeter abgerechnet werden.
Grundsätzlich sollte der Jungunternehmer bei gewerblichen Mietverträgen mit einer Mietkaution von bis zu sechs Nettokalt- oder Bruttowarmmieten rechnen. Dieser Betrag ist also im Vorfeld unbedingt im Gründerbudget zu verankern. Zahlt man im Einzelfall etwas weniger, ist noch etwas Luft für andere notwendige Anschaffungen. Notwendig ist die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter. Schließlich muss auch er sich für einen eventuellen Mietausfall oder auch Schäden absichern.
Üblich ist, spätestens bei Unterzeichnung des Mietvertrages für das Gewerbeobjekt die Kaution in bar oder als Einlage zu hinterlegen. Im Trend liegt derzeit in Deutschland aber auch eine so genannte Mietkautionsbürgschaft. Sie erspart dem Gewerbemieter die große finanzielle Belastung in der Startphase des Geschäfts. Bei dieser Alternative kann der Jungunternehmer beispielsweise online bei www.kautionsfrei.de eine Mietkautionsbürgschaft beantragen und die daraufhin ausgestellte Bürgschaftsurkunde dem Vermieter oder Eigentümer bei Vertragsabschluss übergeben. Das gibt Sicherheit auf beiden Seiten. Diese Möglichkeit steht übrigens nicht nur Unternehmensgründern zu Verfügung. Auch Bestandsmieter können so ihre Liquidität erweitern.
