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Kaufen statt Mieten: Für Gründer

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Mieten oder Kaufen?
Als junges Unternehmen das eigene Geschäftsgebäude zu erwerben ist ein großer Schritt, der jedoch auf Dauer viele Vorteile mit sich bringt und vor allem eins macht: frei. (Foto: fotolia.de ©WavebreakmediaMicro #116231110)

Bei den aktuell niedrigen Zinsen wollen nicht nur Privatleute möglichst schnell ins Eigenheim – auch als Gründer kann es sich lohnen, das Firmengebäude zum Eigenen zu machen: Vor allem wenn die Mieten steigen und an eine Minderung nicht zu denken ist. Also, wie geht das mit „Kaufen statt Mieten“ für Gründer?

Das Mietenproblem

Mieten ist beliebt, alles zieht in die Stadt. So kommt es, dass nicht nur die Mieten für Privatwohnungen steigen, sondern auch die Mieten für Büroflächen. Am Beispiel München: 2015 lagen die meisten Vertragsabschlüsse bei 15 – 20 € pro Quadratmeter. Das ist eine Menge, vor allem wenn bedacht wird, dass Büros nicht selten 400 Quadratmeter und mehr benötigen. Das kann ins Geld gehen, zumal die Belastung voraussichtlich nicht sinken wird. Die steigenden Mieten scheinen überdies nicht zu stagnieren, weswegen möglicherweise der Zeitpunkt gekommen wäre, um zu kaufen. Was gibt es dabei zu beachten?

Als Firma ein Gebäude kaufen

Nach der Markteinführung und den ersten erfolgreichen Jahren ist klar: die Firma läuft. Das ist der Zeitpunkt an dem über größere Investitionen nachgedacht werden kann. Schließlich ist der Besitz des eigenen Gebäudes immer eine bessere Lage, als vom Wohlwollen des Vermieters abhängig zu sein. Wenn eine Firma sich also entscheidet, ein Gebäude als Firmensitz zu kaufen und festgestellt wurde, dass die Zahlen stimmen, kann die Suche losgehen.  Dabei gilt wie auch bei der Privatwohnung: Lage ist alles. Denn diese ist das Einzige, was nicht geändert werden kann. Danach ist vor allem die Größe des Objekts entscheidend. Hierbei ist es klug, eine sinnvolle Größe zu wählen. Passend ist gut, aber bei einer geplanten Vergrößerung nicht sinnig. Hier sollte also ein Plan vorliegen:

  • Wie geht es weiter mit dem Unternehmen?
  • Wie viele Personen werden auf Dauer im Firmensitz ihren Platz brauchen?
  • Brauchen wir Zusatzfläche, die möglicherweise erschlossen werden könnten?

Mit diesem Plan in der Tasche finden Gründer die richtige Immobiliengröße. Dem Berufsstand entsprechend ist auch darauf einzugehen, was die Immobilie vorweisen muss. Eine gute Adresse? Große, helle Räume? Ein repräsentatives Äußeres? Innenstadtlage? Eine Firma, die sich mit Recht beschäftigt, hat beispielsweise andere Anforderungen als ein freischaffender Künstler. Dann muss entsprechend nach einem passendes Objekt gesucht werden. Die schlechte Nachricht: Das optimale Gebäude gibt es nicht. Immer müssen an der einen oder anderen Stelle Kompromisse eingegangen werden. Hier gilt es nur zu schauen: Können wir mit diesem Kompromiss leben? Umbauten sind schließlich später möglich, ein Versetzen des Hauses aber nur selten.

Die Bank

Ist das passend(st)e Objekt gefunden, ist die Bank dran. Denn eins ist klar: Ohne Kredit sind Gewerbeimmobilien nicht zu stemmen. Die Bank wird entsprechende Zahlen verlangen und über Kreditmöglichkeiten informieren. An diesem Punkt gilt es, besonders aufzupassen. Denn Zinsbindung, Zinssätze und Tilgungsdauer können einen enormen Unterschied ausmachen. Ein Kredit mit langer Zinsbindung ist entsprechend teuer, flexible Raten sowieso – deswegen ist ein langwieriges, dezidiertes Nachrechnen nicht vermeidbar. Wer hier alle Zahlen möglichst genau durchgeht und verschiedene Möglichkeiten ausrechnet, findet am Ende die richtige Lösung.

Dabei sollte eins nicht außen vor gelassen werden: die Möglichkeit umzuschulden. Die Zinssätze sind aktuell sehr niedrig, diese Zinsen zu binden wird sich die Bank entsprechend zahlen lassen. Deswegen ist es an dieser Stelle vielleicht sinnvoll, nur fünf Jahre Zinsbindung zu wählen, um danach neu zu verhandeln – oder wenn nötig umzuschulden. Dieser Vorgang ist zwar mit zusätzlichen Kosten für

  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Weitere Bearbeitungsgebühren
  • Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt

verbunden, diese können sich aber lohnen wenn der Zinssatz und die Tilgungsrate danach entsprechend günstiger liegen.

Bei dieser Entscheidung sollte genug Überlegungs- und Überprüfungszeit mit eingerechnet werden, es kann sich ebenfalls lohnen einen unabhängigen Fachmann mithinzuzuziehen, der ohne eigene Interessen die beste Möglichkeit herausfiltern kann. Schließlich sind Gewerbeimmobilien eine enorme Investition, die nicht leichtfällig finanziert werden.

Kalkulation Miete oder Kauf
Alle Zahlen durchzugehen und gründlich zu überprüfen, ob eine Immobilie in das Budget passt, muss sein. Bei der Bank können verschiedene Rechenmodelle heraus stellen, welche Finanzierung am sinnvollsten ist. Auch unabhängige Berater können an dieser Stelle zur Seite stehen und Alternativen zur Hausbank aufzeigen. (Foto: fotolia.de ©Andrey Popov #102564437)

Auch Alternativen zur Hausbank sollten mit einbezogen werden. Die Gründerkredite der KfW richten sich speziell an junge Unternehmen, so dass hier vielleicht eine Alternative liegt. Mehrere Angebote einzuholen und auch auf Förderungen zurück zu greifen, sind in diesem Falle vielleicht die Lösung.

Die Vorteile

Die Vorteile einer selbstgenutzten Gewerbe Immobilie liegen auf der Hand:

  • Gehören die Geschäftsräume dem Unternehmen selbst, ist es nicht von steigenden Mietpreisen betroffen
  • Vertrauensschutz: Falls Steuergesätze geändert werden, bleiben über die gesamt Laufzeit die gültig, die bei Abschluss des Vertrages wirksam waren. Somit ist auch hier Planungssicherheit gegeben.
  • Immobilien, die dauerhaft zum Gewerbebetrieb genutzt werden, zählen, solange sie nicht verkauft werden, zum Anlagevermögen und steigern den Wert des Unternehmens.
  • Selbst genutzte Gewerbeimmobilien können nach AfA abgeschrieben werden, da sie einer Abnutzung unterliegen. Steuerrechtlich betrachtet, gehören die Abschreibungen zu den Betriebsausgaben, was die Steuerlast mindert – und das für Jahrzehnte.

Darüber hinaus können Kreditzinsen sowie die Aufwendung für Planung, Beratung und Umbau von der Steuer abgesetzt werden, da sie als Betriebskosten gelten. Das steigert den Gewinn für das Unternehmen – eine sinnvolle Sache.

Was wäre wenn?

Die Zweifler und Bedenkenträger sagen jetzt: Aber was ist, wenn…? Und ja, es gibt Punkte an denen eine Immobilie eine hohe Belastung darstellt. Zum Beispiel wenn eine Fehlkalkulation vorliegt und die monatlichen Kosten die Einnahmen übersteigen. Aber in diesem Punkt wäre wahrscheinlich auch die Miete zu viel, so dass die Kosten nicht alleine auf die Immobilie zurück zu führen sind, bzw. auf ihren Besitz. Stattdessen ergibt sich daraus ein weiterer Vorteil, denn eine Vermietung würde wahrscheinlich die Kreditkosten decken, so dass sich die Immobilie quasi von alleine abzahlt.

Dennoch ist das natürlich ein Grund vorher intensiv Planungen zu erstellen um wirklich sicher zu sein, die Belastung auf Jahre stemmen zu können. Ein aufstrebendes Unternehmen, was nicht mehr ganz in den Kinderschuhen steckt und einen soliden Marktanteil hat, sollte das jedoch schaffen.

große Bürofläche
Eine grundsolide Planung ist unerlässlich wenn es darum geht, eine Immobilie zu erwerben. Das betrifft zum einen die weitere Planung für die Firma an sich, die Mitarbeiterkalkulation aber auch den Überblick über die Aufträge nicht zu verlieren. Die monatliche Belastung setzt schließlich voraus, dass jeden Monat genug Überschuss da ist, der die Kreditrate abdecken kann. (Foto: fotolia.de ©arsdigital #103614153)

Fazit

Insgesamt ist zu sagen, dass das Kaufen einer Immobilie für Gründer Sinn macht, wenn

  • Bereits eine Etablierung am Markt stattgefunden hat
  • Ein solides Einkommen im Monat vorhanden ist
  • Ein monatlicher Überschuss generiert wird
  • Abzusehen ist, wohin sich das Unternehmen entwickeln wird
  • Sehr gute Zukunftsprognosen bestehen

Die entstehenden Vorteile wie das Abschreiben von der Steuer, die stabile Preislage, die eigenen Räumlichkeiten mit flexiblen Änderungsmöglichkeiten zu besitzen, sind Argumente für das gar nicht so große Wagnis. Die Nutzung der niedrigen Zinsen zum aktuellen Zeitpunkt bietet es förmlich an, so dass Kredite mit einer möglichst langen Zinsbindung und guten Konditionen eine sinnvolle „Investition“ darstellen. Auf lange Sicht im eigenen Formengebäude zu sitzen ist ein weiterer Ansporn – denn der größte Vorteil kommt schließlich erst mit der vollständigen Abzahlung des Kredits, wenn aus der monatlichen Belastung eine eigene Gewerbe Immobilie geworden ist.

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