Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht, das sich auf ein Grundstück, auf Wohnungs-/ oder Teileigentum oder auch auf ein Erbbaurecht bezieht. Die Grundschuld gehört zur Gruppe der Grundpfandrechte und ist eine Form der Kreditsicherheit. Einen grundbuchlich gesicherten Kredit nennt man Realkredit. Diesen vergeben Kreditinstitute meist langfristig. Die Grundschuld sichert die Rückzahlung des Kredites in einer ganz bestimmten Höhe ab. Bei Nichtzahlung kann der Gläubiger Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.
Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt nach der Grundschuldbestellung. In dieser stimmt der Eigentümer der Belastung des Grundstücks zu. Die Bestellung wird von einem Notar beurkundet oder muss öffentlich beglaubigt sein. Der Vollzug der Eintragung erfolgt im Anschluss bei den örtlichen Grundbuchämtern. Das Recht vermerkt der Rechtspfleger in Abteilung III des Grundbuchs. Die Reihenfolge der Eintragung ist z.B. Grundlage bei Verkauf durch Zwangsvollstreckung und Befriedigung der Gläubiger. Die erste Rangstelle einer Grundschuld im Grundbuch ist für Gläubiger deshalb von großem Vorteil.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das man bei berechtigtem Interesse einsehen kann. Dazu zählt allerdings kein Kaufinteresse am Grundstück.
Die Grundschuld ist ein abstraktes Recht. Das bedeutet, sie ist losgelöst von einer bestehenden Forderung gültig. Das macht sie - im Vergleich zur Hypothek, die an eine Forderung gebunden ist - flexibel. In Verbindung mit einer Sicherungsabrede, einer sogenannten Zweckerklärung, kann der Gläubiger allerdings dazu verpflichtet sein, das Recht freizugeben, sobald der Kreditnehmer die Forderung beglichen hat. Die Freigabe kann zum einen in Form einer Abtretung an einen weiteren Gläubiger oder durch Löschungsbewilligung erfolgen.
Es gibt zwei Arten von Rechten: Buchgrundschuld und Briefgrundschuld.
Bei der Buchgrundschuld besteht allein die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ein Dokument, ein sogenannter Grundschuldbrief, erstellt. Er ist ein Wertpapier und beinhaltet das körperliche Recht der Grundschuld. Seine Übergabe ist sowohl bei Abtretung als auch bei Löschung zwingend notwendig. Im Falle des Verlustes muss der Brief durch ein Aufgebotsverfahren öffentlich für ungültig erklärt werden. Der Briefausschluss muss im Grundbuch eingetragen sein. Wird dieser nicht genannt, handelt es sich immer um ein Briefrecht.
Um von einem Eigentümer die Duldung einer Zwangsvollstreckung zu erhalten, bestellt man eine Grundschuld üblicherweise mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel gem. §800 der Zivilprozessordnung. Ist eine Grundschuld ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung ausgestattet kann es sein, dass das Kreditinstitute das Recht nur akzeptieren, wenn diese Eigentümerzustimmung nachträglich noch erfolgt.
Eine Grundschuld verkörpert ausschließlich ein dingliches Recht. Möchte der Gläubiger als Sicherheit ebenfalls auf die persönliche Haftung des Kreditnehmers zurückgreifen, erfolgt diese Form des Schuldversprechens normalerweise im Zuge der Grundschuldbestellung.
Eine Gesamthaftung besteht, wenn eine Grundschuld mehrere Grundstücke berücksichtigt. Beispielsweise bei der Belastung eines Hauses, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Möchte der Eigentümer nun das gesamte Haus als Sicherheit zur Verfügung stellen, wird für die einzelnen Wohnungsgrundbücher und ggf. Teileigentumsgrundbücher (z.B. für Garagen) eine Gesamtgrundschuld bestellt und in jedem einzelnen Grundbuch eingetragen.
Diese Form von Grundschuld ist auf den Namen des Eigentümers im Grundbuch eingetragen. Dies geschieht z.B., wenn sich ein Eigentümer eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch sichern möchte, um das Recht später an ein Kreditinstitut abzutreten. Eine Eigentümergrundschuld nennt man aber auch den Teil der Hypothek, der sich durch Kreditrückzahlung ergibt, da die Hypothek zwingend an eine Forderung gebunden ist. Diese Art der Eigentümergrundschuld kann man im Grundbuch nicht erkennen.
