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Pacht

PachtPacht ist sowohl eine Kurzbezeichnung für den Pachtvertrag als auch der Begriff für das in diesem vereinbarte Entgelt. Der Unterschied zwischen einer Miete und der Pacht besteht darin, dass bei Pachtverträgen der Verpächter das Recht zur Fruchtziehung besitzt. Der juristische Fachausdruck kann sich darauf beziehen, dass der Besitzer des verpachteten Gutes am wirtschaftlichen Erfolg des Nutzers beteiligt wird. In einer weiteren Bedeutung bezieht sich die Fruchtziehung darauf, dass der Pächter vom Ertrag der Pachtsache profitiert. Nicht nur umgangssprachlich, sondern teilweise selbst in den maßgeblichen Verträgen wird die Trennung zwischen Pacht und Miete nicht wie in der Gesetzgebung vorgesehen vorgenommen. Stattdessen besteht häufig die Praxis, bei der entgeltlichen Überlassung von Land von einer Pacht und bei der entsprechenden Zurverfügungstellung von Räumen von Miete zu sprechen. In Skandinavien entspricht diese Form der Unterteilung der Gesetzgebung. Im deutschen Recht ist der Begriff der Pacht zudem im Vergleich zur Miete weiter gefasst. Während sich die Miete ausschließlich auf Sachen bezieht, kann ein Pachtvertrag auch über nicht körperlich greifbare Werte wie über Rechte abgeschlossen werden. Die nicht korrekte Verwendung der Begriffe Pacht und Miete wirkt sich in der Regel nicht negativ auf die Gültigkeit der entsprechenden Verträge aus, wenn die Formulierungen insgesamt den Willen der Vertragspartner erkennen lassen. Hinsichtlich der Anerkennung als Betriebsausgabe unterscheidet sich die Pacht ohnehin nicht von der Miete für Gewerbeimmobilien.

Die Verpachtung von Feldern

Historisch bezieht sich die Pacht auf die Überlassung von Feldern zur Bestellung durch den Pächter. Dieser musste als Gegenleistung einen Teil der Ernte an den Besitzer abgeben, wobei in der Regel eine selbst bei einer Missernte zu leistende Mindestmenge festgelegt war. Aus der Abgabepflicht für Feldfrüchte und aus dem grundsätzlichen Eigentum des Pächters an den Erträgen der gepachteten Felder hat sich der Begriff der Fruchtziehung entwickelt. Bei der Überlassung von Gartenflächen an Privatpersonen zu festen Konditionen wird auch von Mietgärten gesprochen. Für die Verpachtung von Kleingärten hat der Gesetzgeber Kündigungsschutzregeln erlassen, deren Umfang den eines Wohnungsmietvertrages nur geringfügig unterschreitet.

Die Pacht bei Gewerbeimmobilien

Nahezu konsequent von einer Pacht wird bei der Überlassung von Gaststätten durch Brauereien gesprochen. Die Höhe der vom Gastwirt zu zahlenden Pacht richtet sich bei traditionellen Verträgen nach dem Bierabsatz, wobei ein höherer Absatz zu einer verminderten Pachtzahlung führt. Hintergrund dieser Art der Festlegung der zu zahlenden Pachtvergütung ist, dass die Brauerei als Eigentümerin der Immobilie sowohl am Bierabsatz als auch an der Pachtzahlung verdient. Verkaufslokale können über einen Mietvertrag oder über einen Pachtvertrag überlassen werden, wobei der Unterschied in der Abrechnung besteht. Bei einer Überlassung von Gewerbeimmobilien zur Miete steht deren Höhe unveränderlich fest, während sich die Pacht nach dem erzielten Umsatz richtet. Somit handelt es sich bei den Zahlungen für Geschäftsräume in den meisten Bahnhöfen und Einkaufszentren um eine Pacht und nicht um eine Miete, da die Höhe üblicherweise als Prozentzahl vom Umsatz berechnet oder nach Umsatzklassen gestaffelt wird.

Das Inventar bei Pacht- und Mietverträgen

Eine häufig zu hörende Annahme lautet, dass bei Pachtverträgen der Pächter alleine für erforderliche Arbeiten am Inventar verantwortlich ist, während bei Mietverträgen die entsprechende Aufgabe dem Vermieter obliegt. Das entspricht zwar weitgehend der Praxis, ist aber nicht zwingend der Fall. Vielmehr lassen sich bei Gewerbemitverträgen beziehungsweise bei Gewerbepachtverträgen im Gegensatz zur Vermietung und Verpachtung an Privatpersonen umfangreiche Absprachen zwischen dem Eigentümer und dem gewerblichen Mieter treffen. Somit kann der Eigentümer bei der Gewerbeüberlassung auch im Mietvertrag die Pflichten zum Qualitätserhalt der Geschäftsräume weitgehend auf den Mieter überwälzen.

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