Hypothek

Kreditsicherungseffekt von Grundbelastungen

Durch Grundbelastungen, die in der Fom von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden erfolgen können, wird jeweils ein Grundstück zur Sicherung der Forderung des Kreditgläubigers mit einer bestimmten Geldsumme belastet. Das Grundstück haftet alsdann für die Erfüllung der Kreditforderung.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Eine Hypothek kann ohne eine gültige Forderung des Hypothekengläubigers weder entstehen noch bestehen. Forderung und Hypothek sind fest miteinander gekoppelt.
Eine Grundschuld hingegen besteht unabhängig von der Forderung, für die sie eventuell bestellt ist; sie ist gegenüber der Forderung genauso abstrakt wie ein Wechsel.

Arten von Hypotheken nach den wirtschaftlichen Zwecken

Im Hinblick auf den wirtschaftlichen Zweck der Hypothek wird unterschieden zwischen der Verkehrs- oder Darlehenshypothek und der Sicherungshypothek.
Die Sicherungshypothek kann im Gegensatz zur Verkehrshypothek nur als Buchhypothek eingetragen und muss im Grundbuch ausdrücklich als Sicherungshypothek bezeichnet werden. Das Recht des Gläubigers aus der Sicherungshypothek kann nur in Höhe der effektiv bestehenden, nachgewiesenen Forderung geltend gemacht werden, d.h. also nicht grundsätzlich in Höhe der Eintragung im Grundbuch.

Besonderheiten der Brief- und Buchhypothek

Bei der Briefhypothek wird durch das Grundbuchamt nach der Eintragung ein Hypothekenbrief ausgestellt. Der Gläubiger erwirbt mit dessen Übergabe die Hypothek. Der Hypothekenbrief kann übertragen werden durch Übergabe des Briefes und Eintragung der Übergabe im Grundbuch oder an Stelle der Grundbucheintragung durch schriftliche Abtretungserklärung. Jede Hypothek ist im Zweifel Briefhypothek.
Bei der Buchhypothek muss die Erteilung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen werden, wozu die Einigung des Gläubigers und des Eigentümers sowie die ausdrückliche Eintragung ins Grundbuch erforderlich sind. Die Übertragung dieser Hypothek erfolgt durch Einigung der Parteien und Eintragung im Grundbuch.

Voraussetzungen für die Entstehung und Übertragung einer Grundschuld

Die Grundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.
Die Übertragung einer Buchgrundschuld, der Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld ist in seinem Wesen analog der Buch- und Briefhypothek, erfordert Einigung und Eintragung, die der Briefgrundschuld hingegen Einigung, Übergabe des Grundschuldbriefes und schriftliche Abtretungserklärung oder Eintragung im Grundbuch.

Eigentümergrundschuld versus Hypothek

Die Eigentümergrundschuld, bei der der Grundstückseigentümer für sich persönlich eine Grundschuld eintragen läßt, kann durch schriftliche Erklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes abgetreten werden, ohne dass dieser Vorgang im Grundbuch ersichtlich wird. Der Kreditgeber erhält demnach volle grundbuchmäßige Sicherheit, ohne dass dies über das Grundbuch nach außen bekannt wird.
Der Grundschuldbrief kann von dem Grundstückseigentümer nach Rückzahlung eines Darlehens immer wieder neu zur Kreditsicherung verwendet werden, ohne dass hierbei Grundbucheintragungen erforderlich sind oder besondere Kosten entstehen.

Kreditarten für die Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld

Brief- und Buchhypotheken dienen zur Absicherung langfristiger Kredite und werden infolgedessen meist von Hypothekenbanken und Sparkassen übernommen.
Zur Absicherung von kurzfristigen Kontokorrentkrediten wird hingegen vielfach eine Sicherungshypothek oder eine Grundschuld eingetragen.

Sonderformen der Hypotheken

(1) Höchstbetragshypothek
Hierbei wird der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt. Die Hypothek gilt als Sicherungshypothek. Der Höchstbetrag muss in das Grundbuch eingetragen werden.
Sofern die Forderung verzinslich ist, werden die Zinsen in den Höchstbetrag eingerechnet. Der Gläubiger muss also bei der Kreditgewährung stets die schon aufgelaufenen und die künftigen Zinsen überschlägig berechnen.
(2) Wertpapierhypothek
Über die Wertpapierhypothek können auch Forderungen aus Inhaberschuldverschreibungen und Orderpapieren hypothekarisch gesichert werden.
Die Wertpapierhypothek ist eine Sonderform der Sicherungshypothek mit geringer praktischer Bedeutung.
(3) Gesamthypothek
Die Gesamthypothek stellt eine besondere Form der Hypothek dar, bei der eine einzelne Hypothek für ein und dieselbe Forderung an mehreren Grundstücken besteht.
Die Gesamthypothek muss an allen Grundstücken gleichartig sein. Die mit ihr belasteten Grundstücke müssen aber nicht ein und demselben Eigentümer gehören. Ferner braucht keiner der Eigentümer persönlicher Schuldner zu sein.
Die Gesamthypothek muss nur ein und demselben Gläubiger zustehen und kann nur einheitlich übertragen werden, denn sie ist ein einheitliches Recht an mehreren Grundstücken.